Spis treści
Jeżeli planujesz zakup nieruchomości na terenie objętych powodzią we wrześniu 2024 r. powinieneś wiedzieć, że Twoja transakcja jest uzależniona od tego, czy gmina skorzysta z prawa pierwokupu oraz zakup nieruchomości wiąże się dla Ciebie z dwukrotną wizytą w kancelarii notarialnej.
Zmiany w prawie we wrześniu i październiku 2024 r.
W wyniku powodzi, które dotknęły wiele regionów Polski we wrześniu 2024 r., dokonano zmian prawnych mających na celu m.in. „usprawnienie procesu odbudowy oraz ochronę interesów społeczności lokalnych”. Dokonano nowelizacji ustawy z dnia 16 września 2011 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi (Dz. U. z 2024 r. poz. 654) dodając między innymi art. 27a. o treści:
„Gminie wskazanej w przepisach wydanych na podstawie art. 1 ust. 2 i w okresie wskazanym w tych przepisach przysługuje prawo pierwokupu lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych położonych na obszarze tej gminy. Nabyte przez gminę lokale mieszkalne oraz budynki mieszkalne jednorodzinne wchodzą w skład mieszkaniowego zasobu gminy.”
Obszar obowiązywania ustawy określa Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 16 września 2024 r. w sprawie wykazu gmin, w których są stosowane szczególne rozwiązania związane z usuwaniem skutków powodzi z września 2024 r., oraz rozwiązań stosowanych na ich terenie. Niniejszy artykuł ustawy jest bardzo ważny dla każdego kupującego nieruchomość na terenie określonym w rozporządzeniu (poniżej link do rozporządzenia na stronie sejmu).
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20240001859/O/D20241859.pdf
Obszar obowiązywania ustawy to przede wszystkim powiaty/gminy z województw dolnośląskiego, opolskiego, lubuskiego, ale także województwa śląskiego tj. bielski, cieszyński, pszczyński, raciborski, Bielsko-Biała. Prawo pierwokupu ma na celu umożliwienie gminom realizacji projektów odbudowy infrastruktury i przeciwdziałania skutkom przyszłych katastrof naturalnych i obowiązuje w okresie od 5 października 2024 r. do 30 kwietnia 2025 r. Dotyczy lokali mieszkalnych oraz budynków jednorodzinnych.
Co to oznacza?
Twoja transakcja zakupu nieruchomości w danej lokalizacji uzależniona jest od tego, czy gmina skorzysta z prawa pierwokupu. Wiąże się dla Ciebie z dwukrotną wizytą w kancelarii notarialnej, koniecznością zawierania dwóch umów (warunkowej i ostatecznej) oraz, co za tym idzie, dodatkowymi kosztami związanymi z zakupem nieruchomości.
Dlaczego wymagane są dwie umowy?
Sprzedaż nieruchomości objętych prawem pierwokupu przez gminę wymaga zawarcia dwóch umów: umowy warunkowej oraz umowy ostatecznej. Zgodnie z przepisami prawo pierwokupu wymusza zawarcie umowy warunkowej, która określa wstępne warunki sprzedaży. Następnie, jeżeli gmina zrezygnuje z prawa pierwokupu lub nie wyrazi swojej decyzji w określonym czasie, strony mogą zawrzeć umowę ostateczną
Etapy sprzedaży nieruchomości z prawem pierwokupu
Zawarcie umowy warunkowej
Umowa warunkowa to pierwszy krok w procesie sprzedaży nieruchomości. W dokumencie tym strony określają cenę, warunki transakcji oraz inne istotne szczegóły. Kluczowym elementem jest zapis, że transakcja jest uzależniona od tego, czy gmina skorzysta z prawa pierwokupu.
Powiadomienie gminy
Sprzedawca (lub notariusz w imieniu sprzedawcy) ma obowiązek poinformować gminę o zawarciu umowy warunkowej i przesłać jej kopie. Gmina ma 30 dni na podjęcie decyzji, czy skorzysta z prawa pierwokupu.
Decyzja gminy
- Jeśli gmina zdecyduje się na zakup: Transakcja jest realizowana między gminą a sprzedawcą na warunkach określonych w umowie warunkowej.
- Jeśli gmina zrezygnuje lub nie odpowie w terminie: Strony mogą przystąpić do zawarcia umowy ostatecznej.
Zawarcie umowy ostatecznej
Umowa ostateczna finalizuje sprzedaż nieruchomości. Na tym etapie prawa i obowiązki stron są już ostatecznie uregulowane.
Konsekwencje pominięcia prawa pierwokupu
Sprzedaż nieruchomości bez uwzględnienia prawa pierwokupu może skutkować unieważnieniem transakcji. Gmina może również domagać się odszkodowania w przypadku naruszenia przepisów.
Podsumowanie
Proces sprzedaży nieruchomości objętych prawem pierwokupu wymaga szczególnej uwagi i znajomości przepisów. Ustawa dla stron transakcji niestety komplikuje sprzedaż nieruchomości i wiąże się z dodatkowymi kosztami notarialnymi. Od dwóch miesięcy obowiązywania ustawy osobiście nie znam przypadku skorzystania gminy z prawa pierwokupu. Dodatkowo w województwie śląskim (w tym przede wszystkim powiecie bielskim, cieszyńskim, pszczyńskim) ustawa obowiązuje również w gminach, które w żaden sposób nie zostały „ofiarą” powodzi. Zgodnie z przepisami zawarcie umowy warunkowej i ostatecznej jest konieczne i warunkuje ochronę interesów sprzedawcy, kupującego i gminy. Dla ustalenia warunków transakcji warto skorzystać z pomocy specjalisty, aby upewnić się, że wszystkie formalności zostały dopełnione zgodnie z prawem.
W przypadku pytań, wątpliwości w powyższym temacie jestem do dyspozycji,
Marek Twardzik
